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民眾在賞屋時,偶爾會遇到比較特殊的物件,像是既存違建、附帶房客租約等,但這間物件真的不是何下手嗎?近日有位網友就表示,看上屋齡5年的新屋,而價錢也可接受,

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不過,房仲表示,屋主是投資客,

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自購入後就一直出租,現在仍有租客居住,

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而屋主表示賣出後轉讓租約,他也能繼續收租,不過這讓他有些擔憂,

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因此上網詢問,「屋主葫蘆在賣什麼藥?」

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該網友在臉書社團「買房知識家 買房賣房攏滴+」發文表示,這兩天賞屋時,看完一間屋齡5年的成屋感到相當喜歡,問完價錢也還可接受,「據瞭解屋主是投資客,買了之後一直租到現在要賣,目前裡面還有租客;仲介說房東跟租客有協議讓租客租到113年,如果成交後就換我收租,但我心想,哪有那麼良心的房東?葫蘆裡不知賣什麼藥?」

此篇文章發佈後,網友認為不用大驚小怪,「投資客通常都短期買賣賺差價,,但又不想空屋沒人顧,所以通常會出租,簡單想就好」、「投資客收租只是單純房子有人住有人顧,很單純的」、「除了太快賣國稅局會找麻煩,這真的沒什麼,滿租賣更好賣」,另外有人提醒,「買賣不破租賃,你可以承接繼續收租,如果你也是要收租的話」、「正常操作啦,阿如果想自住就跳過吧。」

還有網友表示,原PO可以參考以下做法,避免自己想太多,「可以要求租客陪同驗屋」、「看的時候說你想自住,請他把房客趕走」、「確認一下租金金額還有租客有沒有按時繳租,不想租的話就賠償違約金請租客搬家,

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但我的建議是除非真的缺錢繳房貸,否則還是收回整理後再自己出租比較放心」。

▼網友遇到買房附租約擔憂有問題。(圖/翻攝自「買房知識家 買房賣房攏滴+」)

事實上,因為《民法》的確有保障「買賣不破租賃」,想買下有租約的房子,

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仍有一些重要事項需注意。首先是合約類型,租約必須為1年內的口頭或書面租約、5年內的定期租約或是經法院公證的5年以上定期租約、不定期租約,才能構成「買賣不破租賃」。買方還要檢查租客有無轉租、或是設籍以及登記公司行號,避免影響未來繳稅。

▼想買仍有租客居住的房子通常比較麻煩。(示意圖/pixabay)

此外,在確認詳細屋況時也比較麻煩,由於租客享有使用權,因此若是原租約上沒有協議開放看房,租客是有權拒絕的,若想更進一步瞭解屋況,還需努力跟租客建立良好關係。

最後,買方交接後,通常會重新跟租客簽約,但若想藉機調漲租金恐怕行不通。由於新合約目的只是釐清出租人,所以民法規定,新合約條件僅能優於舊合約,若新約不利於租客,

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租客是有權拒絕簽約的,且根據買賣不破租賃,舊合約還是會繼續進行。

 

(封面示意圖/東森新聞張琬聆攝)

 

文章源自於東森新聞,百家樂教學